Es bastante frecuente que cuando se produce el divorcio y uno de los cónyuges permanece en la vivienda conyugal se plantee quién es el obligado a pagar las cuotas de la comunidad de propietarios y la hipoteca.
Si los ex cónyuges no acuerdan de inmediato en la ejecutoria del procedimiento civil medidas relativas a la adjudicación a alguno de ellos del inmueble en cuestión, la permanencia de la cotitularidad de ambos por el tiempo que fuera determina que la comunidad tenga problemas si ambos quieren ejercitar sus derechos con respecto a la cotitularidad del inmueble, ya que este sigue perteneciendo a ambos, aunque sea uno de ellos el que lo utilice. Además, el mero uso del inmueble, incluso aunque conste en la resolución judicial que a uno de ellos se adjudica el inmueble, resulta irrelevante para la comunidad, porque esta no queda vinculada por el contenido de la resolución judicial, como tampoco queda vinculada con contratos entre las partes que solo a ellas afectan y no a la comunidad.
Se puede y se debe incluir en la sentencia a quien corresponde el pago de los gastos de comunidad o de la hipoteca del inmueble.
En las sentencias de separación o divorcio suelen indicarse, bien por fijación en un convenio, o porque las partes lo han reclamado, quién es el obligado a pagar, por ejemplo, los gastos de comunidad o las cuotas mensuales de la hipoteca que grava el inmueble. Pero debemos aclarar que esto no afecta a la comunidad de propietarios. Mientras se mantenga la copropiedad sobre el inmueble a ambos excónyuges y propietarios de la vivienda corresponde el pago de los gastos de comunidad, ya que son codeudores de esta obligación. Así, la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 7ª, Sentencia de 14 Jul. 2009, rec. 76/2009 viene a reconocer que la sentencia podría fijar una obligación acerca de quién es el que debe pagar las cuotas del préstamo o los gastos de comunidad, pero al fin y al cabo ello operaría siempre ad intra no ad extra. Es así, por lo que la entidad bancaria o la comunidad de propietarios no actuaría frente a la persona que consta en la sentencia como la obligada al pago, sino frente a los dos, ya que para ello debería fijarse un pacto entre las partes (entidad bancaria y ambos propietarios) para novar el contrato, asumiendo uno de ellos la obligación del pago de las cuotas del préstamo hipotecario y en el caso de la comunidad de vecinos sólo operaría la adjudicación a uno de ellos del inmueble en la liquidación de los bienes, pero la sentencia de divorcio o separación no afecta a la comunidad.
Especial atención merece la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de septiembre de 2014 - (recurso número 2417/2012,), en la que establece que, en el supuesto de que en un proceso de divorcio, se adjudique el uso de la vivienda de la que ambos son copropietarios, a uno de los cónyuges, los gastos ordinarios de mantenimiento de dicha vivienda, como son los de la comunidad de propietarios, pueden ser atribuidos al ex cónyuge que la utilice, en tanto que los extraordinarios (incluidos el IBI, seguros y similares), corresponden a ambos por mitad.
Ahora bien, ello no quiere decir que si el juez de familia fija en una sentencia a quien le corresponde pagar los gastos de comunidad que ante ésta ese sea el sujeto legalmente responsable, sino que lo es a los efectos interno de las partes, no frente a la comunidad, y ello por cuanto aclara la sentencia que: “en las relaciones entre la Comunidad de Propietarios y los propietarios individuales, los gastos de comunidad corresponden al propietario, y éste o éstos serán los legitimados pasivamente para soportar las acciones de la comunidad en reclamación de las correspondientes cantidades.
Más recientemente, en el Encuentro de Jueces y Abogados de Familia celebrado en Madrid los días 5 a 7 de octubre de 2015 organizado por la AEAFA se llegó a una serie de conclusiones entre las que debemos destacar, por lo que aquí respecta, la siguiente:
En caso de atribución del uso de la vivienda familiar común o privativa de un cónyuge o progenitor, los gastos inherentes a la propiedad se abonarán de conformidad con el régimen que resulte de la titularidad dominical del inmueble. Se consideran incluidos en los gastos inherentes a la propiedad el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles, las primas del seguro obligatorio concertado por razón de la hipoteca, las cuotas extraordinarias que gire la comunidad de propietarios a que pertenezca el inmueble, las contribuciones especiales y las reparaciones extraordinarias necesarias.
Para la comunidad de propietarios es irrelevante la separación en los casos de ganancialidad del piso y si es privativo de quien no lo usa será este quien deberá trasladar a la comunidad su nuevo domicilio aunque el responsable al pago de los gastos lo seguirá siendo el propietario, no el que usa el inmueble. La sentencia de separación o divorcio no puede ser vinculante para la comunidad, ya que el pago de los gastos de comunidad se devenga por ser propietario, no por ser usuario. Si es privativo del no ocupante a éste se le deben girar los recibos, siendo irrelevante la separación y el uso.
En las Conclusiones del seminario propiedad horizontal organizado por el CGPJ celebrado en Madrid los días 23, 24 y 25 de marzo de 2011 se llegó a la siguiente conclusión: Tal convenio difunde sus efectos sobre los esposos litigantes y en su ámbito interno pero sin afectar a la Comunidad de Propietarios frente a la que persistirán las obligaciones derivadas de la titularidad sobre la finca. En el supuesto de ausencia en el convenio regulador de previsión sobre atribución de gastos de comunidad, ambos cotitulares responderán frente a la comunidad, pero en el ámbito interno se hará aplicación de los arts. 500 y ss. del CC que diferencian entre gastos ordinarios y extraordinarios, asumiendo el usuario los ordinarios y siendo comunes los extraordinarios.
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