En la constitución del contrato hipotecario, es recurrente que algunos bancos incluyan cláusulas en las que imputan todos los gastos de formalización de la hipoteca en cuestión a los clientes o prestatarios, gastos tales como tributos, comisiones, gestión, notariado, representación y asistencia jurídica, etc.; y demás servicios complementarios que pudieran darse.
Sin embargo, el Tribunal Supremo en su sentencia 705/2015 de 23 de diciembre declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA, en estos términos, impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones. Esto es así, ya que se entiende que el cliente no debe estar obligado al pago de dichas cuantías en su totalidad, al ser las entidades bancarias las principales interesadas en registrar la escritura hipotecaria les corresponde asumir al menos una parte de los gatos devengados
Por tanto, esta sentencia, aunque califica de nula una cláusula abusiva interpuesta por el banco BBVA, se hace extensiva para que los clientes que hayan suscrito un contrato de hipoteca tanto con el citado banco como cualquier otro que haya incluido en los contratos una cláusula en idéntico sentido (aun cuando su redacción y expresión formal varíe ligeramente), reclamen las cantidades que pagaron en concepto de dichos gastos, tributos y comisiones y que no les correspondía abonar.
La entidad bancaria no puede, a través de una cláusula fija, imputar en todo caso y en su totalidad, los gastos al comprador.
¿Cómo se puede reclamar?
Antes de acudir a los juzgados, el primer paso es poner la oportuna reclamación en el Servicio de Atención al Cliente de la Entidad con la que se contrató el préstamo hipotecario (o en su caso, de la nueva Entidad con la que se haya fusionado o la haya absorbido).
Una vez interpuesta dicha reclamación, pueden darse varios escenarios:
Que respondan afirmativamente y reconozcan el derecho del cliente a ser restituido de las cantidades que no estaba obligado a pagar. Esto no suele ocurrir, pero si así fuese no procedería una reclamación judicial.
Que respondan negativamente/Transcurridos dos meses sin respuesta alguna: en este caso, ya sí, se procedería a interponer la demanda judicial, en la que se solicitaría lo siguiente:
- La nulidad de la cláusula en cuestión por ser considerada abusiva.
- La restitución de los gatos abonados que no debieron ser imputados al prestatario o cliente.
¿Qué gastos puedo reclamar?
En concepto de tributo, grava el préstamo hipotecario el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que como su propio nombre indica, grava las transmisiones de bienes y derechos y la constitución de derechos reales (como la hipoteca), además de la constitución de préstamos, sí debe ser pagado por el cliente. Esto es así, ya que la ley (artículo 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) establece que el obligado al pago en este caso es,
- En el caso de constitución de derechos reales (hipoteca), aquel a cuyo favor se realice el acto.
- En el caso de constitución de préstamo, de igual manera, el prestatario, la persona a cuyo favor se hace el mismo.
En definitiva, en estos casos, este gasto sí es de obligado pago por parte del cliente.
Sin embargo, se debe tener en cuenta el artículo 15.1 de la citada ley, según el cual “la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo.” Esto quiere decir que, en caso de préstamo hipotecario, el cual estaría sujeto por partida doble al impuesto, tributaría tanto por la hipoteca como por el préstamo, sólo lo estará por uno de ellos: sólo se deberá abonar el impuesto relativo a la constitución del préstamo.
Por otro lado, al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados están sujetos los documentos notariales que se expidan, independientemente de los gastos de Notario. Según la ley (artículo 29) "Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan".
En la citada sentencia que acontece al caso, el Tribunal Supremo considera como obligado al pago a la entidad bancaria y no al cliente, en relación a la constitución del derecho y a la solicitud y expedición de documentos notariales, el cual es el que las pide y se hacen en su interés.
Los gastos de Registro de la Propiedad debe abonarlos el Banco
Con respecto a los demás gastos:
Notario y Registrador de la Propiedad, dice la sentencia que “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.
Con esto se quiere decir que la entidad bancaria no puede, a través de una cláusula fija, imputar en todo caso y en su totalidad los gastos al cliente ya que la entidad también es parte interesada en que se expidan los distintos documentos de notario y en la constancia de fe pública del acto realizado a través de su inscripción en el registro.
Abogado y Procurador: si comparecen en representación del cliente, es obvio que él mismo debe ser el que les pague. Sin embargo, no así cuando sean contratados por la entidad bancaria, por lo que, de nuevo, no pueden incluir una clausula fija en la que se les imputen dichos gastos a los clientes.
Costas del procedimiento: por ley, no están imputados a una parte fija en el procedimiento, ya que el tribunal en cuestión que conozca del caso condenará en costas a la parte que corresponda, teniendo en cuenta el principio de vencimiento (“las costas se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones”). Por tanto, no en todo caso tiene que corresponder al cliente, también podría ser el banco el condenado al pago. Una clausula en la que se atribuya siempre al cliente estos gastos procesales va en contra de la legislación vigente.
En definitiva, ¿Qué gastos y cantidades se pueden reclamar?:
Lo abonado en concepto de tributo por el impuesto de actos jurídicos documentados, las facturas por importe de notario y registrador de la propiedad, los gastos judiciales en concepto de abogado y procurador que hayan sido contratados por la entidad bancaria, y las costas del procedimiento (en el caso de que las haya pagado el cliente y estuviera obligado el banco por haber perdido en el juicio).
Existe un plazo de 4 años para reclamar
¿Quiénes pueden solicitarlo?
- Aquellos que estén sujetos a hipotecas aún por pagar.
- Aquellos sujetos a hipotecas ya pagadas, si su pago total tuvo lugar dentro de los 4 años anteriores a la sentencia, es decir, entre el 23 de diciembre de 2015 y el 23 de diciembre de 2011.
¿En qué plazo?
Se podrá solicitar la devolución de las cantidades en un plazo de 4 años, desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015. Es decir, desde el 24 de diciembre de 2015 hasta el 24 de diciembre de 2019.
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