En los últimos años los casos de morosidad o simple ocupación han ido aumentando en gran proporción. Si como arrendatario tienes algún tipo de problema con tus inquilinos, ya sea por problemas con los demás vecinos de la comunidad, morosidad, desarrollo de “actividades ilícitas camufladas” presta atención a esta alternativa que te concede la Ley.
Para poder resolver un contrato de alquiler antes de plazo la Ley de Arrendamientos Urbanos nos da el derecho al desahucio por razón de necesidad.
Sabemos que se dan muchos casos en los que el arrendador puede necesitar realmente la vivienda para sí o sus familiares al poco tiempo de haberla arrendado por concurrir circunstancias coyunturales y sorpresivas o inesperadas que hacen preciso que tenga que utilizar un inmueble para sí o para sus familiares que precisan de una vivienda.
En primer lugar hay que decir que solo disfrutan de este derecho aquellos que firmasen un contrato posterior al 6 de junio de 2013. Se podrá optar a este derecho cuando el arrendador (u otros familiares) necesitase la vivienda para instaurarla como vivienda habitual.
Sin embargo, ante esta opción hay que llevar también cuidado, a fin de no confundir esta opción del arrendador con las posibilidades de que se pueda cometer fraude y disfrazar esta necesidad para postular la aplicación del art. 9.3 LAU -EDL 1994/18384- que vendría a enmascarar un derecho, cuando detrás no existe tal circunstancia objetivable que daría lugar legalmente a hacer desaparecer el derecho de prórroga forzosa de que dispone el arrendatario, al menos, hasta tres años. Es por ello, por lo que los tribunales han detectado en ocasiones situaciones de fraude en casos de arrendadores que han intentado obviar este derecho de prórroga forzosa simulando situaciones de necesidad que luego no son tales y que eran falsas, habiendo podido engañar al juez en un primer momento, y estimando este la situación de necesidad.
Por ello, la regulación actual de esta opción se contempla en el art. 9.3 LAU -EDL 1994/18384-, a cuyo tenor: “No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto".
El aviso para el inquilino deberá de ser fehaciente (burofax es el medio perfecto) y en él, se debe incluir qué persona necesita la vivienda y explicar resumidamente la causa en que se funda. La necesidad debe acreditarse (por ejemplo, que alguno de los hijos no tiene donde residir y es deseo de este iniciar una vida independiente de los padres).
Si transcurridos 3 meses desde la finalización del contrato no se ocupa la vivienda por ningún familiar, el antiguo inquilino podrá:
- Exigir una indemnización del precio de una mensualidad por los años que quedasen de contrato hasta el tercer año.
- Exigir un nuevo contrato de 3 años de duración con las mismas condiciones que existían previamente, y pudiendo exigir los gastos por el desalojo y la futura nueva ocupación.
Si tras el envío del burofax y de los dos meses de plazo, los inquilinos no se hubiesen marchado deberemos presentar una demanda de resolución de arrendamiento de vivienda por causa de necesidad (juicio verbal).
Importante:
A) Ya no hace falta que conste en el contrato de arrendamiento el derecho del arrendador a recuperar el inmueble antes de los tres años por causa de necesidad.
B) No puede plantearse la resolución por causa de necesidad sino hasta que haya transcurrido el primer año del contrato.
Se presumirá la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre, cuando la persona para la que se reclame la vivienda se halle en alguno de los casos siguientes:
1.º Si habitando fuera del término municipal en que se encuentre la finca necesitare domiciliarse en él.
2.º Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca por aumento de sus necesidades familiares resultare insuficiente la vivienda que ocupe.
3.º En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que esté situada la finca.
4.º Cuando, domiciliado en el lugar en que se hallare la finca, por causas absolutamente ajenas a su voluntad se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare.
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